전세대출 보증 축소, 부동산 시장에 미칠 영향은?

 

정부가 200조 원을 넘어선 전세대출을 조이기에 나섭니다.

 

국토교통부에 따르면, 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험의 전세대출 보증 비율이 기존 100%에서 90%로 축소될 예정입니다.

 

이에 따라 국내 3대 보증기관(주택도시보증공사, 서울보증보험, 주택금융공사)의 보증 비율이 모두 90%로 조정됩니다.

 

이번 조치는 전세대출 증가를 억제하고, 보증 기관의 재정 부담을 완화하기 위한 것이지만, 세입자들에게 미칠 영향도 적지 않을 전망입니다.

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전세대출 보증 축소, 어떻게 바뀌나?

현재 HUG는 수도권 4억 원, 지방 3억 2천만 원 한도 내에서 임대보증금의 80% 범위까지 전세대출을 100% 보증하고 있습니다.

 

그러나 올해 1분기부터는 보증 비율이 90%로 낮아지며, 수도권의 경우 추가적인 보증 비율 조정이 검토될 예정입니다.

 

또한, 올 하반기부터는 전세대출 보증 한도를 산정할 때 세입자의 소득과 기존 대출 규모를 반영하는 방식이 도입됩니다.

 

이는 주택금융공사(HF)의 심사 기준과 동일한 방식으로, 소득이 낮거나 기존 대출이 많으면 대출 가능 금액이 제한될 수 있습니다.

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전세대출 증가, 집값 상승 부추겼나?

정부는 전세대출이 본래 서민 주거 안정을 위한 정책이었지만, 오히려 전세가와 집값을 끌어올리는 요인이 되었다는 분석을 내놓고 있습니다.

 

국토연구원의 보고서에 따르면, 전세대출 보증이 3.8% 증가하면 전셋값이 연간 8.21% 상승하는 것으로 나타났습니다.

 

전세대출이 늘어나면서 전세가가 오르고, 이는 다시 매매가 상승으로 이어지는 악순환이 발생하고 있다는 것입니다.

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HUG의 재정 부담, 역대 최대치 기록

전세대출 보증이 확대되면서 HUG의 재정 부담도 빠르게 증가하고 있습니다.

📌 HUG 전세대출 보증 규모 변화

• 2019년: 16조 8,291억 원
• 2023년: 32조 9,397억 원 (5년 만에 약 2배 증가)

특히, 전세 사기 등의 영향으로 보증 사고가 급증하면서, 지난해 HUG의 전세보증금 반환 보증 사고액은 4조 4,896억 원으로 역대 최고치를 기록했습니다.

 

정부는 이러한 부담을 줄이기 위해 보증 비율 축소와 더불어 전세대출 보증 심사를 강화하는 방안을 추진하고 있습니다.

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전세대출 보증 축소, 서민들에게 미칠 영향은?

전세대출 보증이 줄어들면 세입자들에게도 변화가 불가피합니다.

1️⃣ 대출 한도가 줄어든다

• 기존에 전세보증금 전액을 대출받을 수 있었던 세입자들도 본인 자금 부담이 증가할 가능성이 큽니다.

2️⃣ 전세대출 금리 인상 가능성

• 보증 축소로 인해 전세대출 금리가 오를 가능성이 있습니다. 특히, 저소득층이나 신용등급이 낮은 세입자들의 부담이 가중될 수 있습니다.

3️⃣ 빌라·다세대 주택 전세대출 어려움

• 상대적으로 시세가 불안정한 빌라·다세대 주택의 전세대출 승인 요건이 더 까다로워질 가능성이 큽니다. 이에 따라 해당 주택을 중심으로 전세 거래 감소가 나타날 수도 있습니다.

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앞으로 부동산 시장 전망은?

전세대출 규제가 강화되면, 전세가 상승세가 둔화되거나 하락할 가능성도 있습니다.

 

다만, 전세대출이 어려워진 세입자들이 월세로 전환하는 경우가 늘어나면서 월세 수요 증가와 함께 전세의 월세화 현상이 가속화될 수 있습니다.

 

한편, 보증 사고가 급증한 만큼 전세 사기 예방 대책과 함께 실수요자를 보호할 수 있는 보완책 마련이 필요하다는 지적도 나오고 있습니다.

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결론: 세입자는 대출 계획 점검 필수!

이번 전세대출 보증 축소는 전세 시장과 부동산 시장 전반에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

 

전세를 계획하는 세입자들은 대출 한도를 미리 확인하고, 보증 심사 강화에 대비해 소득과 신용도를 점검하는 것이 중요합니다.

 

앞으로 정부의 추가적인 대책 발표와 시장 변화를 지속적으로 지켜볼 필요가 있습니다.

 

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