1기 신도시, 단독 재건축 움직임 증가 – 노후계획도시 특별법의 한계

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꾸기자 2024. 9. 9. 20:30

1기 신도시의 노후화가 가속화됨에 따라, 많은 단지들이 재건축을 준비하고 있습니다.

특히 '노후계획도시 특별법'이 적용되는 지역에서도 통합 재건축 대신 단독 재건축을 선택하는 단지들이 늘어나고 있습니다.

통합 재건축이 용적률 인센티브 등 다양한 혜택을 제공함에도 불구하고, 높은 공공기여 부담과 단지 간 통합의 어려움이 주요 이유로 작용하고 있습니다.

이번 블로그에서는 단독 재건축의 주요 사례들과 그 배경, 향후 전망을 전문가의 시각에서 분석해보겠습니다.

1기 신도시 내에서 단독 재건축을 추진하는 단지들이 늘어나고 있습니다.

다음은 주요 사례와 그 배경을 정리한 표입니다.

경기 군포시의 한라주공4단지 1차는 1기 신도시 중 최초로 단독 재건축을 추진하는 단지입니다.

이 단지는 1992년에 준공되어 2023년 1월, 1기 신도시 중 최초로 정밀안전진단을 통과했습니다.

노후계획도시 특별법에 따른 통합 재건축 대신 **기존의 도시 및 주거환경정비법(도정법)**에 의거한 단독 재건축을 선택한 이유는 공공기여 부담이 컸기 때문입니다.

이 단지는 역세권 뉴:홈 제도를 통해 용적률을 300% 이상으로 높여 재건축을 추진할 계획입니다.

경기 안양시 평촌신도시에 위치한 관악타운은 인근 단지들과의 통합 재건축을 추진하려 했으나, 인근 단지들의 주민 동의율 부족으로 단독 재건축을 검토 중입니다.

노후계획도시 특별법은 안전진단 면제와 용적률 인센티브 등의 혜택을 제공하지만, 통합 재건축이 필수 조건입니다.

하지만 통합 과정에서 주민 간 이견이 발생하며 통합이 어려운 상황에 놓여 있습니다.

성남시 분당구에 위치한 상록우성과 상록라이프 단지는 통합 재건축을 시도했으나 의견 차이를 좁히지 못해 단독 재건축을 준비 중입니다.

두 단지는 성남시가 지정한 특별정비예정구역 내에 있어 선도지구 신청은 가능하지만, 통합정비 참여 주택단지 수 및 세대 수 항목에서 낮은 배점을 받을 수밖에 없어 불리한 상황입니다.

이에 따라 주민 동의율을 높이는 것이 성공적인 재건축을 위한 핵심 과제가 되고 있습니다.

1기 신도시에서 통합 재건축 대신 단독 재건축을 선택하는 주요 이유는 다음과 같습니다.

공공기여 부담: 통합 재건축을 선택하면 용적률 인센티브 등 혜택을 받을 수 있지만, 공공기여의 부담이 커져 오히려 사업성이 떨어지는 문제가 발생합니다.
주민 갈등 및 통합의 어려움: 재건축 통합을 위해서는 인근 단지들과의 주민 동의율을 확보해야 하지만, 동의율 부족으로 통합 재건축이 어려운 사례가 많습니다. 이로 인해 단독 재건축을 선택하는 단지가 늘어나고 있습니다.
통합 정비의 배점 구조: 통합 재건축을 하지 않을 경우, 통합정비 참여 주택단지 수 및 세대 수 배점에서 낮은 점수를 받을 수 있어 선도지구 신청이 불리해집니다.

통합 재건축의 지속가능성을 높이기 위해서는 추가 방안이 필요하다는 목소리가 나오고 있습니다.

고종완 한국자산관리연구소 원장은 "선도지구 신청 시 통합 재건축 배점을 높이고, 용적률 인센티브를 강화해 통합 재건축을 유도할 필요가 있다"고 말했습니다.

그러나 단독 재건축이 증가하는 현실을 고려하면, 유연한 정책 변화와 함께 주민들의 합의를 도출할 수 있는 방안이 필요합니다.

1기 신도시 내에서 단독 재건축을 선택하는 사례가 늘어나고 있으며, 이는 공공기여 부담과 주민 갈등 등이 주요 요인으로 작용하고 있습니다.

향후 재건축을 원활하게 진행하기 위해서는 통합 재건축에 대한 정책적 유도책이 더욱 강화되어야 할 것입니다.